Contributo das empresas de mediação imobiliária no uso do método comparativo : uma abordagem ao consumidor imobiliário

Abstract

As atividades imobiliárias são um dos pilares mais representativos de qualquer economia, pela quantidade de agentes envolvidos pela absorção de outras atividades, onde a sua dinâmica financeira e económica é transversal a toda a sociedade. São muitas as áreas que o setor imobiliário abrange, entre elas a mediação imobiliária e a avaliação imobiliária, a primeira com características mais comercias e a segunda de componente mais técnica. As atividades de mediação imobiliária são atualmente reguladas por decreto lei especifico, sendo que a avaliação imobiliária ainda se encontra num regime de auto regulação, sendo exigidos aos peritos avaliadores determinados requisitos consoante, a entidade e o tipo de avaliações em causa. Num passado muito recente, assistiu-se a uma desvalorização intensa dos bens imobiliários, devido à chamada crise do sub prime. O crédito habitação é uma das mais importantes modalidades de crédito que as entidades bancárias conferem, pois permite a aquisição de habitação própria ou secundária pelas famílias, exigindo da entidade financiadora e do financiado normalmente um horizonte temporal que os ligará durante muitos anos, dado a natureza do referido empréstimo. Como garantia do bom pagamento do empréstimo concedido, a banca constituirá como garantia real a hipoteca do imóvel financiado, socorrendo-se de serviços de avaliação, a fim de aferir se o valor do imóvel coincide com o montante a financiar, tal avaliação terá de ser rigorosa pois visará estimar um valor não só no curto prazo, mas um valor sustentável que suporte eventuais oscilações de mercado. Dos três métodos tradicionais de avaliação (comparativo, rendimento e custo), é imperativo a utilização do método comparativo tido como o mais credível e fiável dos três métodos, neste segmento de avaliações. A inexistência de uma base de dados fidedigna com relação aos valores dos imóveis em determinado local, fez com que se estimassem valores completamente diferentes do real valor de mercado, comprometendo a execução da garantia real prestada aos Bancos. As empresas de mediação imobiliária, dada a natureza da sua atividade dispõem de informação precisa, relativamente aos valores efetivamente transacionáveis localmente, ou mesmo a nível nacional através das redes em regime de franchising, que aliada à formação exigida pelo regulador e experiência dos seus agentes, constituem uma preciosa ajuda ao desempenho da avaliação de imóveis. Está amplamente demonstrado que os mediadores e angariadores imobiliários, são profundos conhecedores dos mercados imobiliários locais, contribuindo para o conhecimento e compreensão dos mesmos. Estes agentes prestam um serviço essencial, às atividades de avaliação imobiliária assim como aos seus peritos, atuando como agentes de recolha de dados, para a otimização e uso do principal método de avaliação usado no âmbito do crédito imobiliário: O Método Comparativo.

The activity real estate is one of the more representative pillars of any economy, for the amount of involved agents for the absorption of other activities, where its financial and economic dynamics is transversal to all the society. The areas that the real estate setor encloses, between them are many the real estate brokerage and the real estate appraisal, the first one with commercial characteristics, and the second of component more technique. The activities of real estate brokerage currently are regulated by decree law specify, being that the real estate evaluation still meets in a regimen of auto regulation, being demanded the expert requisite definitive appraisers consonant, the entity and the type of evaluations in cause. In a very recent past, an intense depreciation of the real estate goods was attended to it, due to call crisis of subprime, real estate bubble, and financial crisis. The loans for habitation is one of the most important modalities of credit that the banking entities confer, therefore allows the acquisition of proper or secondary habitation on the part of the families, demanding of the entity financier and financed normally a secular horizon that will bind them during many years, given the nature of the related loan. As a pledge of the good payment of the granted loan, the bank will constitute a propertie security in the mortgage of the financed property, helping itself of services of evaluation, similar to survey if the value of the property coincides with the sum to finance, such evaluation will have of being rigorous therefore will aim at not only esteem a value in short term, but a sustainable value that has supported eventual oscillations of market. Of the three traditional methods of evaluation (comparative, income and cost), it is imperative the use of the more credible method, that is the comparative method as of the three methods, in this segment of evaluations. The inexistence of a trust worth database with regard to the values of the property in determined local made with that they completely esteem different values of the real value of market, compromising the execution of the properties security given to the Banks. The companies of real estate brokerage, given the nature of its activity make use of necessary information, relatively to the effectively transaccionable local values, or same the national level through the nets in regimen of franchising, that allied to the formation demanded for the regulator and experience of its agents, constitutes a precious one helps the performance of the property evaluation. Widely it is demonstrated that the real estate brokers, are deep experts of the local real estate markets, contributing for the knowledge and understanding of the respective markets. These players give an essential service, to the activities of real estate evaluation as well as its connoisseurs, acting as agents of data collectors, for the optimization and use of the main method of used evaluation in the scope of the home loans: The Comparative Method.